Qu’est-ce que le Club deal Carte Blanche
Notre Club deal rassemble quelques investisseurs (3 à 6) souhaitant investir dans l’immobilier locatif.
Après la création d’une société gérante (le plus souvent en SAS), une levée de fonds est organisée. Les co-investisseurs transfèrent les fonds à la société qui acquiert le sous-jacent. Ils achètent de ce fait les titres de celle-ci. La stratégie est caractérisée par un achat puis sa revente. Le but d’un club deal étant une revalorisation rapide du sous-jacent ou encore de la perception de revenu.
Les immeubles sont donc parfaitement identifiés, ce qui permet de mieux cibler le rendement et les risques potentiels.
A la différence d’un fonds où c’est le gérant qui décide, les décisions prises dans le cadre du club deal Carte Blanche sont communes aux actionnaires.
Quels en sont les avantages réels d’acquérir collectivement dans un club deal ?
Le club deal s’adresse à des investisseurs désireux de réaliser un placement dans la pierre tout en diversifiant leur patrimoine immobilier. En effet, la mise en commun des fonds permet aux investisseurs de mutualiser leur capital et ainsi de réaliser des opérations immobilières qui leur seraient probablement inaccessibles à titre individuel.
Les clubs deals immobilier s’adressent également à des épargnants capables de réunir une telle somme et de l’immobiliser pendant une période de 2 à 15 ans.
Le financement de la ou des acquisitions se fait à l’aide des fonds propres apportés par les investisseurs. Ces fonds peuvent parfois être complétés par un emprunt bancaire souscrit directement par la structure juridique qui lie les investisseurs.
Les associés disposent d’un droit de regard sur les grandes décisions relatives au patrimoine du club deal, le plus souvent sous la forme d’un droit de vote en assemblée générale. En revanche, la gestion courante et l’exploitation de l’actif (travaux éventuels, gestion locative, etc.) sont assurées par CARTE BLANCHE porteuse du projet immobilier.
Le choix du ou des actifs dans lesquels investir se fait essentiellement en fonction des objectifs de rentabilité, de risque et de durée d’investissement du véhicule. Les critères de qualité de l’actif, d’emplacement et de potentiel de rentabilité (prix d’acquisition, montant des loyers perçus, solidité financière des locataires, rapport entre le montant des loyers et le prix de l’actif, etc.) sont donc déterminants dans notre sélection.
Des taux de rentabilité qui oscillent entre 6 et 10 %, selon les scenarii établis.
Par ailleurs, la motivation de générer un enrichissement stratégiquement s’axe autour de :
- la rénovation et la revente (entre 2 et 6 ans)
- la distribution de revenus (loyers) défiscalisés (si possible) : club deal plus long
- l’effet de levier du financement (capitalisation)
La différence fondamentale générée par le club deal par rapport aux autres investissements est que dans celui-ci, il y a la possibilité de sélectionner ses actifs.
Comment est organisé notre club deal carte blanche et comment fonctionne t il ?
Les investisseurs sont associés au sein d’une structure juridique (généralement une SAS) semi-transparente fiscalement. Ce sont donc les associés qui seront imposés à leur propre fiscalité sur les résultats d’exploitation de la structure (impôts sur les revenus fonciers pour les loyers perçus, éventuel impôt sur les plus-values immobilières en cas de cession d’actif, etc. )
Le Pacte d’actionnaires
Un pacte d’actionnaires va sceller les relations entre eux mais aussi déterminer l’organisation, la stratégie. Notre club deal est fermé. Les éléments liés à l’investissement (cités au-dessus) ne sont connus que des seuls actionnaires. Le fonctionnement détaillé de l’organisation est discrétionnaire.
On y trouve les clauses générales mais également des clauses sur les cessions et transferts des parts ou encore concernant la gouvernance…
Vous sélectionnez le projet et devenez actionnaire de la société. Vous connaissez le sous- jacent et disposez d’un “poids” décisionnaire et juridique plus important., le club deal va désigner le ou les bâtiments dont il fait l’objet. Le club deal est consacré à un sous-jacent immobilier.
Notre club deal immobilier cible deux sources principales de rendement
La perception de loyers pérennes dans le cadre d’une opération à long terme (10 à 20 ans) ; dans ce cas la société de gestion privilégiera la signature de baux d’une durée ferme (jusqu’à 12 ans) avec les locataires
La revente assortie d’une plus-value (restructuration, revente « à la découpe », etc.) pour les opérations à court terme (entre 2 et 3 ans)
Généralement, le versement des revenus aux associés se fait de manière régulière pour les opérations à long terme. La périodicité de ces versements (trimestrielle, semestrielle ou annuelle).
Pour ce qui est des clubs deals à court terme, la nature même des opérations immobilières menées implique un versement des revenus en une seule fois, au terme du ou des projets.
Il peut parfois être envisageable de financer ce type d’opération grâce à un crédit immobilier et ainsi de bénéficier d’un effet de levier particulièrement intéressant compte tenu du contexte actuel de taux bas.
Notre club deal immobilier est un placement particulièrement attrayant qui peut parfaitement trouver sa place dans une stratégie de gestion de patrimoine. Si vous êtes intéressé(e) par ce type d’investissements, nous vous invitons à nous rencontrer afin de déterminer s’il est adapté à votre profil, à vos projets et à vos besoins
Certains projets bénéficient d’une exonération d’IR (Impôt sur le Revenu) voire d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). C’est un vrai point positif car cela à tout de même une tendance à booster la rentabilité nette de l’investissement.
Les frais du club deal carte blanche
5 % du montant investi . Cela sert à rémunérer le travail d’analyse et de structuration de la société de gestion.
Un club deal génère une rentabilité intéressante voire très intéressante. C’est la condition sine qua non de l’investissement. Il n’y a pas de diversification de l’actif. L’objectif est de s’allier à d’autres individus dont l’objectif est commun et ainsi pouvoir investir dans des actifs qualitatifs dont le prix global est trop important pour la capacité financière d’un seul individu.
Il va donc falloir juger le foncier ainsi que le potentiel de l’opération, tant sur la demande, la concurrence et bien entendu le business model…
Le club deal est un investissement de conviction. Il ne faut investir que si le sous-jacent et son business model instaurent un climat de confiance et portés par un projet fort et financièrement logique.
